土地購入まとめ

■費用
・初期費用
1、山林物件の代金
2、事務手数料と登記諸費用等
  
  
・ランニングコスト
1、固定資産税→土地評価額が低いため、小規模の山林であれば年間で数千円ほど
2,手入れ費

・変動費(イレギュラー)

■手放し方
1、売却
→山林バンクやネットを利用。山林組合や市町村役場に相談
2、寄付 →役所で相談。山林情報がわかるように公図や不動産全部事項証明書、写真などの資料をもっていくと話がスムーズ
3、放棄

■相続

■土地選びの際の項目
・場所、立地
・広さ→用途によって異なる
・水道電気ガスなどインフラ整備方法

■活用方法・用途/デメリット(注意事項)
1、山林の活用事例
・自分だけのキャンプ場を作って、家族と焚き火やバーベキューを楽しむ
・昔から憧れていた山小屋やログハウスを建てて、休日に仲間と過ごせる秘密基地を作る
・木質バイオマス発電の燃料となる木材を確保する
・愛犬のために山林を開拓して、自由に走れるドッグランを作る
・研究目的の山林を購入して、昆虫や動物の生態調査を行う
・山林の高低差や斜面を生かして、サバゲー場
・キノコや山菜など山の特産物を栽培する
・ソーラー発電をする
・キャンプ場などのレジャー施設にする  
 
2、山林所有のデメリット
・収益性が低く、不動産としての価値がほとんどない
・短期の売却は難しく、山林相続の際に問題となることもある
・林業は短期で利益は得られず、中長期的な視野が必要
・立木の維持管理やメンテナンスが必要
・倒木や土砂崩れなどの自然災害リスクがある
・山林では廃棄物やごみなどの不法投棄が多い

■広さ目安
1ヘクタール=10000平方メートル
10000平方メートル=3025坪

→縦横100×100

他のキャンプ場では
・テント1張り+車1台で100㎡で少し広めくらい。
  
・ドックランの幅20m長さ75mで、広さは、1,500㎡約(450坪)

■その他・備考・メモ
・保安林は税金免除や、補助金なども対象になることはあるが制限が多い
 
・地目は全部で23種類
 
・接道は「公道」「林道」「里道」があり、車が通れる、制限がある、人のみが通れるなど
 
・植林して間もない山林や、立木をきちんと育成して販売する場合は、森林組合や林業事業者に依頼して間伐、枝打、下草刈りなどのメンテナンスの必要がある
 
・山林内では地目を変更して開発許可を得ない限り、基礎が必要な住居や別荘・山小屋といった建物は建てられない
→ただし、基礎のない10平方メートル以下の簡易な小屋や物置程度であれば問題
ありません
 
・飲食業や宿泊業を始める場合も、各業種ごとの許認可が必要
→テントを張るキャンプ場は許可不要
→山小屋やロッジ、コテージ、グランピングテントなどの宿泊設備を建てて宿泊料を受け取る場合は、「旅館業」の営業許可が必要
→バーベキューなどの飲食も、場所や機材の貸し出しだけなら許可は不要ですが、食堂やレストランを作ったり、バーベキュー用の食材を提供する場合は、飲食店の営業許可が必要
→キャンプ場を造成するために整地したり、立木を伐採する場合は、開発許可や伐採の届出が必要になります。いずれも規模や面積によって条件が変わるので、市町村の担当部署に確認
 
・基本的に山林内へ電線や水道を引き込むようなインフラ整備は難しい
→電気は近くに民家や電線があれば引ける可能性はありますが、負担金が必要な場合が多
→近くに川や池といった水源があれば、ポンプで水を汲めるが電気の利用が前提だし、飲用水として用いるなら煮沸や濾過が必要
→電気や水道が必要な建築物を建てる場合は、地目を「山林」から「宅地」等に変更して、開発許可を受ける必要
 
・自ら所有する山林であっても、山林の立木伐採の際は届出や機材が必要

 


以下法律などについて

  

寄付の場合と同様に、売却する前には法務局で不動産の名義変更を行う必要があります。

  

山林の建物建築などについて

山林購入の手続き
業者によって手順は変わりますが、山林を購入するまでの一般的な手順は、以下の通りとなります。

山林仲介業者や不動産業者、森林組合等で、自分の目的に合った山林を探す
お気に入りの山林物件が見つかったら、物件資料を取り寄せる
資料をもとに現地調査を行い、地形や立木の種類を調べたり、接道の有無を確認する
購入する場合はまず申込金を支払い、買付証明書を提出する
引渡し日を決めて、契約時に必要となる書類を準備する
契約書を交わし、残代金を支払って引き渡し完了、登記移転を申請する
不動産取得税を支払い、森林の土地の所有者届出を提出する

  

  

Q: 山林を購入する際にかかる費用はいくらですか?

A: 山林物件の代金以外に、事務手数料と登記諸費用等が必要です

→所在地の市町村に「森林の土地の所有者届出」か「国土利用計画法の届出」のどちらかを提出する


Q: 山林購入後に必要な維持費はどれぐらいですか?

A: 育林目的でなければ、基本的に固定資産税の支払いだけで済みます。
→育林を目的としない山林や、十分に成長したスギやヒノキ、雑木林はほとんど手入れの必要がないため、基本的に固定資産税の支払いだけで済み、維持費はかかりません。
※植林して間もない山林や、立木をきちんと育成して販売する場合は、森林組合や林業事業者に依頼して間伐、枝打、下草刈りなどのメンテナンスを行う必要があります。

森林組合に加入する場合は、出資金や面積に応じた年間費用が必要ですが、森林育成の施業依頼や補助金に関するアドバイスが受けられます。費用は各組合ごとに異なり、出資金は退会時に返還されます。


Q: 山林の固定資産税は年間いくらですか?

A: 数千円から数万円程度で済み、場所によっては固定資産税がかからない場合もあります。

→山林の固定資産税は元々の土地評価額が低いため、小規模の山林であれば年間で数千円ほど、10haを超える広大な山林でも数万円程度で済みます。

また、課税標準額が30万円に満たない場合や、保安林の場合は非課税となるため、場所によっては固定資産税が全くかからない山林もあります。


Q: 山林所得とは何ですか?

A: 山林所得とは、山林の立木ごと譲渡や立木の伐採で得られる所得で、5分5乗方式という一般の所得税とは異なる税額の計算方法を用います。

5分5乗方式は長期にわたって育林することを前提にした計算方法で、通常の所得より税額が有利になります。ただし、取得して5年経過しないと山林所得にはなりません。

5年以下の場合は事業所得または雑所得となり、山林譲渡の土地については、譲渡所得になります。

また、法人が山林を所有している場合は、山林所得は適応されす、すべて事業所得となります。


Q: 山林の公簿面積と実測面積が違うのはなぜですか?

A: 測量した時期が公簿と実測でそれぞれ異なるためです。

公簿面積とは登記簿謄本に記載された面積のことです。明治初期に登記された山林は、測量技術が未発達だったという時代背景もあり、実際の面積と大きく異なる場合があります。


●山小屋・ログハウス等の建築について

Q: 山林を購入して山小屋やログハウスを作りたいのですが、どの山でも可能ですか?

A: 区域区分や建物の規模によります。

山林内で基礎が必要な建物を建築する場合は、建築基準法や都市計画法、自治体の条例により制限があり、山林であってもこれらの法律が適用されるため、事前の開発許可や地目変更が必要です。

市街化区域内の山林は、用途地域ごとに建ぺい率や容積率が定められており、規制に合う建物でないと建築できません。市街化調整区域では基本的に建物は建てられません。

山林内では地目を変更して開発許可を得ない限り、基礎が必要な住居や別荘・山小屋といった建物は建てられないとお考えください。

ただし、基礎のない10平方メートル以下の簡易な小屋や物置程度であれば問題ありません。


Q: 購入した山で休憩用の小屋を建てたいのですが、何か許可は必要ですか?

A: 基礎工事の必要がない簡易な建物であれば、許認可は必要ありません。

物置や休憩用の小屋は基礎工事が不要なので、簡易な建物とみなされます。

ただし、大規模な建築や、電気や水道を引く予定があれば、宅建業者を入れて地目を変更したり、開発の許認可を受ける必要があります。住居や別荘、本格的なログハウスなどが該当します。

また、その場所で飲食業や宿泊業を始める場合も、各業種ごとの許認可が必要になります。


Q: ツリーハウスを建てたいのですが、許認可は必要ですか?

A: 簡易なツリーハウスであれば許認可は不要です。


Q: キャンプ場を始めたいのですが、何か認可は必要ですか?

A: 基本的に不要ですが、宿泊施設や飲食は許可が必要です。

テントを張って泊まるだけのキャンプ場であれば、基本的に許可は必要ありません。

ただし、山小屋やロッジ、コテージ、グランピングテントなどの宿泊設備を建てて宿泊料を受け取る場合は、「旅館業」の営業許可が必要になります。

バーベキューなどの飲食も、場所や機材の貸し出しだけなら許可は不要ですが、食堂やレストランを作ったり、バーベキュー用の食材を提供する場合は、飲食店の営業許可が必要です。

また、キャンプ場を造成するために整地したり、立木を伐採する場合は、開発許可や伐採の届出が必要になります。いずれも規模や面積によって条件が変わるので、市町村の担当部署に確認してください。


Q: 山林内に電気や水道の引き込みはできますか?

A: 基本的に山林内へ電線や水道を引き込むようなインフラ整備は難しいと思われます。

電気は近くに民家や電線があれば引ける可能性はありますが、負担金が必要な場合が多く、その場所で生活が営まれていること(建物登記等)が認められる必要があります。水道も同様です。

水道がなくても、近くに川や池といった水源があれば、ポンプで水を汲み上げるという手もありますが、電気の利用が前提となり、飲用水として用いるなら煮沸や濾過が必要です。

また、電気や水道が必要な建築物を建てる場合は、地目を「山林」から「宅地」等に変更して、開発許可を受ける必要があります。

最近は小型のガスボンベが使える発電機や、大容量のモバイルバッテリー、小型の太陽光パネルが販売されているので、電気が必要であればこういった機材を持ち込むのも一つの方法ですし、水が必要であれば、ポリタンクの持ち込みや雨水を溜めて使うという手もあります。


●そのほか

Q: 「森林簿」や「森林計画図」とは何ですか?

A: 「森林簿」は森林情報が記載された書類で、「森林計画図」は森林計画に基づく地図です

森林簿とは、森林の所有者や所在地の地番、立木の種類や樹齢、面積、材積などが記載された台帳で、森林計画図とは、地形図に地域森林計画の情報を記入した図面です。

どちらも植林や伐採などの施業時に更新され、基本的に各都道府県の林務部・林務課・林務事務所、または森林組合で発行してもらうことができます。


Q: 山林にある樹木がどれも立派なので、伐採して販売したいのですが可能ですか?

A: もちろん可能ですが、伐採の際は届出や機材が必要です。

立木を伐採する際は、自ら所有する山林であっても届出や許可が必要ですし、伐採した立木を山中から搬出するには、搬出用の機材や地形に応じたノウハウが必要です。

また、自治体によっては伐採後も造林計画の届出が義務付けられています。立木の伐採や販売をお考えであれば、まず林業従事者や森林組合に相談されることをお勧めします。

※伐採届の提出しないとダメ

森林の伐採はプロに任せたほうが楽!→伐採 1本 6,100円~

Q: 山林を購入して自伐型林業を始めたいのですが、許認可やライセンスは必要ですか?

A: 特に制約はありませんが、機材を揃えて講習を受けることをお勧めします。
 
自伐型林業は山林を購入したその日から始めることが可能で、許認可やライセンスは不要です。
 
ただし、チェーンソーやトラックなど、立木を伐採して運搬するための機材を揃える必要があります。
  
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このサイト見づらいけどめっちゃいい
https://sanrinbank.jp/
  
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山林維持に必要な費用
山林を所有するにあたって必要な維持費は、大きく分けて以下の2種類があります。

造林・育林の費用
固定資産税などの税金

  

 

  

→田舎物件の取引にまつわる法律等を叶えりわかりやすく解説しているサイト
https://tkj.jp/inaka_x/kiso/mini/index.html

 

 

●安い価格で150坪の土地を買ったが、あとで「市街化調 整区域」であることがわかった。

都市計画区域には未線引きのものと、「市街化区域」と「市街 化調整区域」に線引きされたものがある。未線引きのものであれば、問題はほとんど ないが、市街化調整区域の場合は問題になる。
そもそも市街化調整区域というのは、 当面の間は市街化するのを見合わせようとしている地域だ。だから家を建てたりする 行為は原則としてできないことになっている。 こういった地域は開発行為が規制されているため土地相場は安く、おまけに豊かな 自然環境が残っているものだ。しかし、それにつられてうっかり市街化調整区域内の 土地を買ってしまったら、とんでもないことになる。都市計画区域外であればもちろ ん家は建てられるし、取引しようと考えている土地で家が建てられるかどうか確認す るには、市町村役場へ行って都市計画図を閲覧すればいい。

●将来キャンプ場経営をしたいと、3500坪の山林を買う契約を結んだが、事前に役所 の許可を取るのを忘れた。
【解説】
面積の大きな土地の取引をする場合、国土利用計画法という法律が関係してくる。 田舎物件の多い都市計画区域外では3000坪以上の土地を売買するにあたり、契約後2 週間以内に自治体に届け出をしなければならないとされている。
→契約後2週間が経っても届け出をしないままでいると、6カ月以下の懲役また は100万円以下の罰金が課せられる。

  

  

 

木の伐採について

皆伐かいばつ 森林を構成する林木の全部または大部分を一時に伐採し収穫すること。

以下のようなケースでは伐採届が必要です。

・地域森林計画対象森林に指定されている山林などで伐採を行う場合
・保安林の場合
→自分の土地であっても森林計画対象森林に指定されていれば、伐採の許可を取る必要があります。

※「区域」は市町村森林整備計画において 定められています。 自ら所有している森林の面積が100ha 以上であって、その森林および森林 の経営を受託している森林のすべて を対象とすること。 ※「属地計画」においても、林班内または区域内の所有森林および森林の経営を受託して いる森林のすべてを対象とすることが必要です。

種類 対象区域 提出期間 提出場所
5条伐採届 森林経営計画の対象区域 伐採完了後30日以内 市町村
10条伐採届 森林経営計画外の区域 伐採開始の90~30日前まで 市町村

●伐採届が不要なケース
地域森林計画対象森林に指定されていなければ、伐採の許可は必要ありません。
つまり自宅と同じ敷地内にある木を切るための許可はいらない、というわけです。
 
 
 
●山林伐採を業者に依頼するときの費用相場
山林伐採費用の単価(木1本当たり)は8,000円~が相場です。
しかし山の斜面なのか平地なのか、木の種類は何なのかといった細かいことで費用は大きく変化するため、相場はあってないようなもの。正確な費用は一度見積もりを取ってみなければ分かりません。
  



  

■物件の見方

・最適用途 →これはシンプルに何に向ているか
・土地権利 →所有権は得られるのか
・都市計画 →区域外 ならある程度自由だが、市街化調整区域とかだと建物一つ建てられないことがある
・用途地域 →都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としている。住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など13種類がある。
・地勢   →地形の起伏、海面との位置関係など、土地のありさま
・建ぺい率 →建築しようとする敷地に対しての建築可能な面積割合です。
・容積率  →建築しようとする敷地に対しての建物の延床面積割合です。
・接道状況 →私道などに接道してるといくらかかるか調べる
・地目   →23種類の地目の何に当たるか
・国土法届出→
・条件等  →備考のようなもの
・設備   →ライフラインあるか

 

山林物件情報の見方
https://yamaichiba.com/mountain-property-viewpoint/

 

■山林価格
山林の価値を算出するための根拠は「土地」と「立木」の2つあります。山いちばでは、土地と立木をそれぞれ別途で査定し、合算した金額を価格として表示

→土地については、まず地目や接道状況・傾斜などを査定し、川に近かったりキャンプ向けの平地があるといった物件ごとの特徴や、地域事情も考慮した上で算出
→立木については、樹種、樹齢、手入れ状況などを調査した上で、立木を伐採して運搬し、木材市場で販売するというシミュレーションに基づいて算出
※立木の樹齢が50年~100年を超えて伐期を迎えた山林は、すぐ伐採して販売できるため、手入れ状況がよければ査定価格も上がります
間伐や枝打ちといった手入れがされていない立木は、木材チップやバイオマス用の燃料といった用途にしか使えないことが多く、木材相場よりも低い販売価格になる.

土地の用途は地目ごとの決まりがあり、開発行為や建築、転売の規制があります。

一例として「山林」内で基礎が必要な建物(住宅や別荘、山小屋など)を建てる場合は、地目を「宅地」に変更する必要があります。ただし、休憩用の小屋や物置であれば問題ありません。

また、「保安林」では開発や土地形状の変更、立木伐採などに制約がありますが、その代償として固定資産税や相続税などの税金が優遇されたり、森林整備の補助が受けられます

■ 林種・樹種
「人工林」か、自然のままの「天然林」、両方ある「混合林」がほとんどです。他にも伐採後の「伐採跡地」や「竹林」「原野」「岩石地」などがあります。
主に針葉樹と広葉樹に分かれています。植林された人工林はスギやヒノキといった針葉樹がほとんどで、天然林ではナラやクヌギ、ブナなどの広葉樹(雑木)が生えています。

・接道条件
接道している道路の種類によって「公道」「林道」「里道」などに分かれています。

公道はほとんどが舗装道路なので、一般車両でも大丈夫ですが、林道は未舗装のため、車両の進入に制限があります。里道は人が歩ける程度の道なので、車の進入はできません。

■ 都市計画
都市計画とは地域を区分けして、その区分ごとにどう発展させるかを決めることです。都道府県知事や国土交通大臣が都市計画区域と呼ばれる線引きを行い、用途に応じて以下の3つを指定します。

市街化区域
市街化調整区域
非線引き区域

※市街化調整区域は都市化を抑える区域のため、基本的に建物建築は不可となっています。非線引き区域では建築や開発に規制はありませんが、場所によっては用途制限があります。

山林の利用目的がキャンプやレジャー、自伐林業であれば、都市計画はほぼ関係ありませんが、山林を開発したり建物を建てる場合は、事前に都市計画を確認してください。


 
■注目地域

千葉県夷隅郡
千葉県長生郡
千葉県香取郡
千葉県山武郡

山梨県南都留郡鳴沢村 
山梨県北杜市高根町清里
 
 
群馬県吾妻郡長野原町大字北軽井沢 
群馬県吾妻郡嬬恋村
群馬県利根郡

 
   
栃木県那須塩原市宇都野
栃木県下都賀郡
栃木県那須郡那須町
 
  
 
長野県北佐久郡軽井沢町
  
 
神奈川県足柄下郡箱根町大平台

 
静岡県田方郡
静岡県伊豆市
 

●まとめ
那須塩原
伊豆
軽井沢
富士山付近など観光スポットが意外と安くて広い
→シンプルキャンプ、バーベキュー、アウトドアしに行く場所ってことは土地があるってこと、
むしろよくわかんないところのほうが高い 


 

■収益モデル


駐車場
→これはいいと思ったが、駐車場向けのとこは高いのと、安いところは駐車場イラン
太陽光
キャンプ場
→割とリアリティ、建物を建てる必要がないので結構いいかも
バーベキュー場
→これで収益化は難しそう、後片付け大変そうだし、治安も悪そう
グランピング
→施設用意できればこれも面白そう

  

 

■設備アイデア
・ソーラーパネル

・野外スポッチャ
サッカーゴール1~2万
バスケットゴール1~2万
バドミントン+バレーボール

・ログハウス、山小屋など基礎工事の不要な簡易的な建物の作り方
・防護柵
・周囲の網

■調べること
・侵入防止案
・ログハウス、山小屋など基礎工事の不要な簡易的な建物の作り方

   

  

●山林地の活用方法
・個人用のキャンプ場
・レクリエーション場
・太陽光
・キャンプ場、バーベキュー場

●山林の活用事例
自分だけのキャンプ場を作って、家族と焚き火やバーベキューを楽しむ
昔から憧れていた山小屋やログハウスを建てて、休日に仲間と過ごせる秘密基地を作る
果樹や人参、大根、じゃがいもなどを植えて農園を作り、野菜や果物の収穫を楽しむ
定年後に自伐型林業を始めて、立木の伐採や植林、間伐などの手入れを行う
木質バイオマス発電の燃料となる木材を確保する
愛犬のために山林を開拓して、自由に走れるドッグランを作る
研究目的の山林を購入して、昆虫や動物の生態調査を行う
山林の高低差や斜面を生かして、サバイバルゲームのフィールドを作る


●山林所有のデメリット
収益性が低く、不動産としての価値がほとんどない
短期の売却は難しく、山林相続の際に問題となることもある
林業は短期で利益は得られず、中長期的な視野が必要
立木の維持管理やメンテナンスが必要
倒木や土砂崩れなどの自然災害リスクがある
山林では廃棄物やごみなどの不法投棄が多い


●山林の売却については、次の方法があります。

地元や山林専門の不動産業者に依頼する
山林バンクやnetサービスを利用する
山林組合に相談する
市町村役場に相談して引きとってもらう


●山林を活用するには次のような方法があります。

立木を売却する
キノコや山菜など山の特産物を栽培する
ソーラー発電をする
キャンプ場などのレジャー施設にする


●山林の種類
① 純山林
純山林とは、市街化地域から遠く離れたところにあり、宅地の価額の影響をほとんど受けることのない山林をいいます。

② 中間山林
中間山林とは市街地の近郊にあり、売買価格の水準が純山林より高い水準にある山林のことをいいます。

③ 市街地山林
市街地山林とは都市計画法上の市街化区域にあり、土地の評価にあたって宅地の価額の影響を受ける山林をいいます。


相続について

2-1 山林を相続するメリット
山林を相続する際の代表的なメリットとして、次の4つがあります。

2-1-1 山林を賃し出して活用できる
山林の場所や大きさなどにもよりますが、自治体や林業を行っている業者などに貸し出すことで利益を得られる可能性があります。

木材を扱う業者だけではなく、山林内で採れるキノコや山菜などを採取する業者も借り手となります。

自然環境を守るためなどに山林地の活用をサポートしている自治体もあるので、関心があれば役所で相談してみましょう。

2-1-2 木材の売却(林業)
林業を営む方は、木材を売却して利益を得ることも可能です。自分で林業をしなくても人を雇って収益化する方法があります。

2-1-3 レクリエーションの場として活用、地域貢献
近年ではキャンプやハイキングなどのアウトドア人気が高まっています。山林を地域のレクリエーションの場として役立てれば地域貢献が可能です。

2-1-4 太陽光発電に活用
山林は広大なので、太陽光発電用の機材を置ける場所がたくさんあります。日当たりの良い斜面などに上手にソーラーパネルを設置したら、効率よく売電できるケースが少なくありません。

2-2 山林を相続するデメリット
山林を相続すると、以下のような4つのデメリットがあります。

2-2-1 売りにくい
山林は、宅地などを比べると買い手を見つけるハードルが高くなります。また広さの割に売却価格は安くなり、売却によって利益を得るのは簡単ではありません。

2-2-2 収益化しにくい
山林は商業地に比べると収益化が困難です。林業を行ったり林産物を売ったりしてもなかなか利益が出ないケースも多くなっています。自分では林業や林産物業をできない方は人を雇う必要がありますが、そうすると更に利益が出にくくなるでしょう。

2-2-3 管理の手間、固定資産税の負担
山林を放置しているとどんどん荒れてきます。管理が必要ですが、自分で管理するのは難しいので業者に依頼することになります。そうすれば管理コストもかかります。

また山林を活用せずに所有しているだけでも毎年固定資産税の負担が発生します。

2-2-4 子供や孫にも引き継ぎ負担をかける
山林を相続すると、将来自分が亡くなったときに自分自身の子どもに引き継ぐことになり、子どもにとっても山林が「荷物」となる可能性が高まります。また子どもが亡くなったときには孫に引き継がれ、子孫に負担をかけ続けることになりかねません。

2-3 山林を相続するかどうかの判断基準
このように山林を相続すると様々なメリットやデメリットがあります。

実際に相続するかどうかを判断するときの一番の基準はやはり「売却・賃貸など活用できるかどうか」です。山林だけに限らず、活用できない不動産は「負動産」と呼ばれ、固定資産税や管理コストなどマイナス要素が大きくなるからです。

また、一度相続すると売却や贈与しない限り、自身の子供や孫の世代へ引き継ぐことになるので、将来を見据えて判断する必要があります。

 

●山林を相続したくない人が取るべき3つの方法

・寄付する
ひとつは山林を寄付する方法です。自然保護のために有用な山林や市民のレクリエーションの場として活用しやすい山林などであれば自治体が寄付を受け入れてくれる可能性もあります。必ず寄付できるというものではありませんが、一度役所で相談してみましょう。その際、山林情報がわかるように公図や不動産全部事項証明書、写真などの資料をもっていくと話がスムーズに進みます。

民間会社などの法人や個人で山林を受け取ってくれる方がいれば、そうした人や法人に寄付する方法もあります。

なお、寄付する場合でも、事前に法務局で不動産の名義変更を行う必要があります。

・相続放棄する
寄付できなかった場合、相続放棄する方法があります。相続放棄すると、一切の財産を相続しないので山林の相続も避けられます。ただし山林以外の財産もまったく相続できなくなるので注意が必要です。他に価値の高い資産や守りたい財産があり相続したければ、相続放棄はできません。

相続放棄したいときには、被相続人の住所地を管轄する家庭裁判所で「相続放棄の申述」をします。

裁判所が相続放棄の申述を受理すれば、その人は始めから相続人ではなかったことになって山林の相続を回避できます。

山林の相続放棄を検討する人は以下の記事をご参考ください。

・売却する
山林を相続したくない場合、山林を売却する方法もあります。自分一人で買い手を探すのは大変なので、森林組合や「山林バンク」などに相談してみましょう。

山林バンクとは、全国の山林の売買のマッチングを行っているサイトです。


 

■競売物件について

●競売物件のメリットとリスク

1.競売物件とは住宅ローンを返済できなくなり、担保となっている土地や家等の不動産を、裁判所を通して強制的に売却された物件です。

 
一般的な物件との大きな違いは、担保となっている不動産を裁判所に差し押さえられており売主が存在しないという点
一般的な物件はローンの契約者(債務者)の意思で売却を行うため、売主から引き渡しが行われますが、競売物件は売主が存在しない状態ですので引き渡しは行われません。

裁判所が所有権移転の手続きを行う形となり、買主は物件の所有権を手に入れます。

競売物件を購入する際は「入札」という手続きを定められた期間内で行い、一番高い価格で入札した者が物件を購入できます。

競売物件のメリット
・購入費用が安い
→売物件の最大のメリットは購入費用が安いことです。

競売物件には後の項でご紹介するように「内覧が出来ない」「引き渡し義務がない」等、一般的な物件には無いリスクがあるため、あらかじめ価格が調整(競売市場修正)されています。
・物件が多様
→通常の物件と違い不動産会社を介さないため、不動産市場に流通しない多様な物件を手に入れる事が出来ます。
 
・手続きがシンプル
→競売物件は通常の物件よりも手続きの負担が少ないです。

所有権の移転登記や抵当権の抹消登記といった煩雑な手続きは裁判所が行い、購入者は入札用紙と暴力団員に該当しない旨の書類を提出し保証金を納付、後に残りの代金を振り込みや持参で納付するだけで手続きが完了します。

一般の物件のように司法書士に依頼し、売買契約書を交わした後代金を支払い清算するといったプロセスがなく手続きにおける買主の負担は少ないと言えるでしょう。

●競売物件のリスク
・引き渡し義務が無く、不法占拠の可能性も
→競売物件が安い理由の1つとして、売主がいないため引き渡し義務がないという理由があります。
裁判所により差し押さえられた物件ではありますが、住人が退去せず不法占拠している可能性があります。
この場合購入者自身で裁判所に引き渡しを命令する申立てを行う必要があります。

・内覧できず、情報が限られている
競売物件は内覧ができず、「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」という裁判所が作成した3点の書類が情報源となります。
→「物件明細書」は賃借権の有無等物件に関する権利がまとめられた書類で、「現況調査報告書」は建物の種類・構造や物件・土地がどのように使用されているかが記載されています。

「現況調査報告書」には内部の資料が添付されているため、内覧が出来ない競売物件の貴重な資料となるでしょう。
「BIT不動産競売物件情報サイト」からも見る事が出来ます。

・期間が限られている
競売物件は裁判所が定めた一定の期間内に入札書を受け付ける「期間入札」という形で購入します。

最も高い価格で入札した者に権利が明け渡される仕組みで、入札後は落札の取り消しが認められていませんので、慎重に行う必要があります。

・契約不適合責任(旧・瑕疵担保責任)が無い
→競売物件は売主がいない状態であるため、契約不適合責任(旧・瑕疵担保責任)が存在しません。

そのため不備や破損、汚れが見つかっても購入者が費用を出し修繕や清掃を行わなくてはいけません。

 


■以下備考

・主に補助金の対象となる森林整備
人工造林(植林)

拡大造林
再造林
被害跡地造林

保育施業(山の手入れ)

雪起こし
下刈り
除伐
間伐
枝打ち

複層林施業

更新伐
樹下植栽等

森林作業道の開設(林道づくり)

上記の施業に必要な森林作業道の開設


・山林にまつわる「交付金制度」
先にご紹介した「補助金」とは別に、森林整備を支援する「交付金制度」も存在しています。

森林情報の収集活動
森林調査
合意形成活動
境界の明確化
不在村森林所有者情報の取得


地目は、現況と利用状況によって決められることになっており、次の23種類に限定されています。

  • 宅地
  • 学校用地
  • 鉄道用地
  • 塩田
  • 鉱泉地
  • 池沼
  • 山林
  • 牧場
  • 原野
  • 墓地
  • 境内地
  • 運河用地・水道用地
  • 用悪水路
  • ため池
  • 堤井
  • 保安林
  • 公衆用道路
  • 公園
  • 雑種地 

  

  

  


●森林ボランティアに活用してもらう方法
山林を所有している場合、森林ボランティアに活用してもらう方法があります。

森林ボランティアとは、森林の整備をしたり一般人の森林への関心を高めたりして、健全な森林の育成や保護を目指す人たちのことです。

これらは、NPO法人や市民団体であることが多いです。

森林ボランティアは、森林を活動拠点にしているので、要らない山林があるなら森林ボランティアに活用してもらうのが1つの方法となります。

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